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2019年上半年全国房地产总结与展望|珠海买房需求篇

2019-07-13

2019年上半年,改善性需求持续释放,新房普通住宅市场三房、四房产品占比稳中有升,舒适型产品去化表现上佳;联排别墅占比过半,独栋双拼别墅在三四线比重大幅上升,中高端改善需求被激发释放;多城开闸网签备案,豪宅成交显著回升但仍集中于北上深;二手房市场刚需、首改客群依旧是主要购买力,小面积、低总价产品在上半年集中成交。


总结


01


珠海买房普通住宅:大面积三房、四房占比稳中有升,舒适型两房、三房渐走俏


CRIC数据显示,今年前5月,67个样本城市商品住宅市场继续以改善需求为主导,三房稳居成交主力,100-140㎡面积段产品集中热销,四房占比迅速增长;同时交叉分析来看,多数城市两房、三房都朝大面积化、空间阔绰舒适型转变。但受房价和购买力差异影响,不同能级城市间又显著分化:一线城市热销产品趋向紧凑型小型化;二三四线城市大面积、舒适型产品去化更佳。


1、主力三房成交近53%,四房比重提升大,二房占比持续走低


67个样本城市三、四房产品合计占比超70%,尤其是三房产品占比高达52.5%,占据成交主力地位。相较于2018年,一、二房和复式产品成交进一步回落,其中二房产品占比降至18.2%,下滑2.9个百分点跌幅明显。其余各户型产品成交占比均有不同程度回升,特别是四房产品上涨幅度大,占比增加2.1个百分点升至18%。


一线城市房价高企,购房需求集中在刚需和刚改,二房、三房产品成交占比超过70%。与2018年相比,复式产品成交热度回升明显,一、二房产品成交活跃度也有提升,此前成交增长较快的四房产品在今年前五个月占比大幅回落了2.8个百分点。


二线城市改善需求成交异常活跃且还在加速释放。三房产品稳中有升占比超五成,四房成交占比升至17.5%,较2018年增加1.9个百分点上涨显著。而其余各类产品占比均有下降,尤以二房幅度大,成交占比较2018年减少了2.3个百分点。


三四线城市追求舒适大户型的改善购房更普遍,三、四房合计占比近80%,明显高于其他各线城市。相较于2018年,四房产品成交占比攀升3.7个百分点至21%,上升幅度大,三房产品再涨1.3个百分点,二房产品成交占比锐减4.8个百分点高于全国平均水平。



2、100-140㎡稳居成交主力,一线城市因高房价90㎡以下产品热销


67个样本城市中,100-140㎡各面积段为成交主力占比近五成,特别是100-120㎡产品上涨幅度大。而90㎡以下段产品成交明显下降,尤其是80-90㎡减少了1.9个百分点。


一线城市房价高企,置业客群更注重满足功能性需求,热销户型普遍倾向于小面积段产品。具体来看70-90㎡产品为成交主力,占比33.6%,就与2018年相比,成交上升的皆为90㎡以下产品,合计增加了近6个百分点,而90㎡以上各面积段产品,特别是120-140㎡占比回落突出,减少了2个百分点。


二线城市中,100-140㎡面积段产品优势最为突出,合计占比超四成。珠海买房较2018年来看,100-120㎡产品增加了2.4个百分点,其占比上升幅度明显高于其他各线城市,90㎡以下小面积段产品占比则大幅回落超5个百分点。


三四线城市成交主力面积段同样是100-140㎡产品,由于改善客群偏好居住空间的舒适度甚至受到攀比购房心理的影响,120-160㎡面积段的产品相较于2018年显著增长。



3、90-120㎡舒适型三房去化上佳,120-160㎡四房仍是成交主力


对三四房产品而言,适销对象大都是喜好舒适居住空间的改善客群,购买力强劲。67个样本城市中,90-120㎡产品合计占比超六成,整体舒适型三房户型去化上佳,而120㎡以上大面积段占比皆有不同程度下降;四房产品主力面积段为120-160㎡,其中120-140㎡占比44.4%最多,且在各线城市都最为热销。相较2018年,120㎡以下四房上升1.9个百分点,而160㎡以上各面积段占比有所回落。可见在高房价压力下,当前三四房成交结构都有小型化的趋势。



02


别墅:一、二线联排叠加,珠海买房持续热销,三四线独栋双拼比重大幅上升


1-5月,67个样本城市中联排别墅和叠加别墅占比近九成仍为成交主力。但与2018年相比,珠海置业成交份额的联排别墅下滑3.59个百分点,而叠加别墅成交上涨2.98个百分点涨幅大,其余产品占比轻微波动,基本与2018年持平。


三四线城市联排别墅虽较2018年锐减了7.02个百分点,但其占比依然有近50%,仍是当前别墅产品需求的首要选择。其余各类产品均有上涨,特别是独栋、双拼等舒适型别墅正逐渐趋于流行,净增幅皆超过2个百分点,显著高于一、二线城市。



03


高端豪宅:北上深仍是豪宅聚集地,北京、福州、东莞等放量增长


1-5月,总价1000万以上豪宅主要集中在一线以及核心二线城市,北上深仍是千万级豪宅聚集地,成交套数皆超1000套,遥遥领先于其他城市。受惠于豪宅网签备案逐渐放开,上海、深圳千万级豪宅成交显著放量,同比均倍增。


上海更以3493套高居榜首,同比增长117%。苏州、南京、厦门这类核心二线城市豪宅市场表现可圈可点,成交套数都在100套以上。三四线城市中,珠海、温州和佛山千万级豪宅成交套数都在50套左右,顺利跻身豪宅成交套数TOP20城市行列。



04


二手住房:二房是主力,三房占比提升,小面积低总价房源成交更集中


随着改善需求持续释放,1-5月二手房购房偏好也向大户型产品倾斜。虽然90㎡以下小户型占比约65%仍是市场主力,但产品成交量已呈现回落趋势。整体看来二手房市场运行相对平稳,70-90㎡的二房、90-120㎡的三房更加受到购房者的青睐,成为刚需以及首改需求的购房选择。


1、90㎡以下小户型占比超60%,二线城市100㎡以上产品渐受欢迎


1-5月,10个样本城市中,100㎡以上二手住宅成交全线上行,占比较2018年上涨1.63个百分点,其中各面积段产品涨幅不大,整体成交表现平稳。而90㎡以下特别是70㎡以下面积段下滑明显,较2018年降幅达1.2个百分点,但其成交比重达36.8%,依然占据多的成交份额,是当下的需求主流。


4个一线城市刚需产品仍为购房者的选择,70㎡以下二手房占比42.7%居首,但较2018年回落了0.46个百分点,成交已现回落迹象。而70-180㎡各面积段成交占比全部提升,但整体涨幅仅0.66个百分点,波动并不明显。此外180㎡以上二手住宅成交量继续遇冷,占比仅2.7%,可见豪宅客群对二手住房并未展现出较大的热情。


6个二线城市二手房成交结构明显趋大化,珠海楼盘整体改善性换房需求量逐渐增大。100㎡以上面积段占比全部上升,较2018年增加3.24个百分点,其中120-140㎡面积段增幅大,上涨1.18个百分点。而100㎡以下面积段产品则全线下降,尤其70㎡以下产品下跌2.5个百分点尤为显著。



2、客群正由刚需过渡至改善,二房占比有所回落、三房则明显回升


据CRIC不完全统计,深圳、合肥、武汉、重庆4个样本城市二手房成交结构中,二房、三方合计占比约80%,显著高于其他户型,刚需、首改客群依然为城市二手房购房的主要购买力。从增幅来看,一二房产品有较大回落,其中一房降幅大,下滑近4个百分点;二房虽然仍是成交主力,但除重庆外其他三市均有所下滑,因此整体也减少了2.1个百分点,尤以合肥跌幅大,较2018年回落了3.17个百分点。三房、四房、五房及以上户型产品逐渐展示出热度,占比呈现上涨趋势,其中三房户型产品较2018年上涨4.6个百分点,位列增幅首位。



3、小面积、低总价产品持续热销,90㎡以下两房、70-120㎡三房去化更佳


从4个样本城市主力成交户型二、三房成交面积段占比情况来看,中小面积段、低总价二手住房受到购房者青睐。二房中,珠海楼盘90㎡以下面积段产品成交占比近九成,较2018年上涨4.43个百分点;三房中,70-120㎡面积段产品成交占比高达72%,较2018年上涨4.51个百分点,而120平米以上面积段户型下跌4.26个百分点,这也与新房成交主力面积段基本吻合。纠其原因主要还是热点一、二线城市本身二手住宅发展较为成熟,市场中存在大量小面积、低总价的“老破小”住宅可供交易,此外在供应受限,调控政策加剧下,新房高价压力迫使部分客群选择二手房市场,小面积、低总价、高性价比的二、三房户型成为购房者刚需或是首改的首要目标。



展望


01


改善需求仍将是成交主力,三房、四房成交占比有望持续提升


当下改善性需求持续释放,三房产品长期占据过半的市场份额,四房成交占比也是稳步提升。展望未来,改善性客群依旧是房地产市场最为重要的置业群体,三房、四房市场占有率有望持续提升。具体而言,受惠于改善性需求持续释放,三房仍是市场成交主力,市场占有率有望稳步提升。尤其是二线以及三四线城市,购房者普遍喜欢一步到位,三房去化前景着实可期。随着二孩家庭持续增多,四房成交占比也将持续提升。尤其是三四线城市,在预算条件许可的情况下,购房者更为青睐大户型产品,四房有望占据更大的市场份额。反观刚需市场整体低迷,二房成交占比将持续走低。尤其是多数三四线城市,受限于人口持续净流出,增量购房需求着实寥寥,二房去化前景依旧不容乐观。


02


二三线城市珠海置业大面积、舒适型产品或将重蹈一线产品小型化之路


在二三线城市,潜在置业客群普遍有着较强购买力,无论是刚需客群,还是改善性客群,购房消费适度升级正在发生,舒适型产品成交去化明显优于紧凑型产品。具体而言,80-100平方米两房、90-120平方米三房去化表现上佳,成交占比也是持续提升。展望未来,“准客户”两级分化现象将愈加明显,潜在置业客群大都来在于中高收入群体,市场购买力依旧坚挺,购房消费适度升级助力舒适型产品持续热销,80-100平方米两房、90-120平方米三房成交去化依旧不成问题。


受制于房价过快上涨,低收入群体迫于购买力透支出现购房消费降级,甚至被暂时排挤出房地产市场,紧凑型产品成交去化或将提升,典型如在一线城市占据相当市场份额的90平方米以内的小三房,或将在二线以及三四线城市复制一线城市的发展路径。


03


二手房逐渐转向改善换房需求,小面积、低总价二三房更易成交


二手房市场成交主力仍是刚需以及改善客群,两房、三房成交占比稳居市场前列。其中,改善性需求持续释放,三房成交占比明显提升;刚需相形见绌,两房成交占比有所回落。性价比乃是二手房置业客群首要考虑因素,紧凑型两房、三房产品更受市场欢迎。展望未来,我们认为二手房市场将逐渐由刚需过渡至存量改善性换房需求,三房成交占比将继续提升,两房成交占比则将缓步回落。紧凑型产品性价比优势突出,往往有着更高的市场接受度,小面积、低总价产品更易成交。

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